Mercato Immobiliare Londra Ricerche Notarili

Mercato Immobiliare Londra Ricerche Notarili : La compravendita immobiliare è il trasferimento legale della proprietà di un immobile dal venditore (Vendor)  all’acquirente (Buyer), dietro il corrispettivo di una cifra pattuita trale parti.

Il procedimento di compravendita inizia quando l’offerta di acquisto viene accettata dal venditore e termina con il rogito e la consegna delle chiavi.

Nel Regno Unito, la procedura e’ seguita da avvocati chiamati ‘Solicitors’, e specializzati nella compravendita di immobii, il loro servizio e’ pagato dalle rispettive parti, ognuno dei quali da l’incarico separatamente.

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• Subito dopo l’offerta di acquisto tramite l’agenzia immobiliare, si procede con l’incarico ad un solicitor per iniziare a lavorare sugli aspetti legali della transazione dell’immobile.
• Il solicitor inizia a preparare la bozza del contratto, chiede al legale del venditore i documenti di supporto relativi all’immobile in vendita, e solleva quesiti su eventuali dubbi.
• In particolare, il solicitor dell’acquirente controlla se l’immobile e’ in Freehold, Leasehold o Share of Freehold. Se la leasehold e’ inferiore agli 80 anni e’ da considerare che ci saranno costi successivi per estendere la leaseold.
• Organizzazione di una perizia della proprietà che si intende acquistare, anche se non è un requisito legale, è una buona prativa ottenere la perizia, sopratutto se si acquista una casa o un immobile d’epoca. Il report della perizia, evidenzierà  la presenza di eventuali problemi sull’immobile, in tal caso l’acquirente potrebbe chiedere di rinegoziare il prezzo o anche decidere di ritirarsi. E’ quindi è una buona pratica organizzare la perizia nella fase iniziale del procedimento di compravendita.

• Fase e’ quella delle “Searches”, ricerche approfondite sulla proprietà oggetto della compravendita immobiliare; ci sono fatti sulla proprieta’ che l’acquirente potrebbe non conoscere o vedere, con la sola visita all’immobile e con la perizia.
• Come parte del procedimento della compravendita, un avvocato (Solicitor) specializzato in compravendita immobiliare, effettuerà un insieme di ricerche legali sulla proprietà per assicurarsi che non ci siano altri fatti di cui l’acquirente dovrebbe essere a conoscenza.
• Alcune ricerche “Searches”di approfdimento, saranno raccomandate dal solicitor per tutti gli acquisti immobiliari, altre searches saranno richieste dal creditore ipotecario per proteggersi da eventuali passività che la proprietà potrebbe avere.

Mercato Immobiliare Londra Ricerche Notarili  ossia le “Searches” sulla proprietà immobiliari includono:

• Searches presso l’autorità locale ‘Local Authorities’: ci sono progetti di per la costruzione di un’autostrada, riqualificazione del quartiere,  emissioni di gas radioattivo nella zona, etc.
• Verifica del ‘Title Register’ e del ‘Title Plan’ presso il Catasto – questi sono i documenti legali che provano la proprietà del venditore. Entrambe le verifiche sono legalmente richieste per poter vendere l’immobile.
• Verifica del rischio di inondazioni – questo può essere fatto anche presso il Catasto, la ricerca conterrà informazioni e mappe sulle inondazioni della zona.
• Ricerche presso l’autorità idrica – indica come si ottiene la fornitura di acqua per l’immobile,  e se ci sono scarichi pubblici sulla proprietà che potrebbero influire su eventuali estensioni o lavori edili in futuro.
• Ricerca sulla Chancel Repair – per assicurarsi che non ci siano ancora potenziali responsabilità medievali sulla proprietà, che richiede il contributo per la riparazioni della chiesa. Le leggi sulla riparazione del Chancel sono cambiate nell’ottobre 2013, quindi ora l’onere è sulla Chiesa di stabilire e registrare la responsabilità presso il Catasto
• Ricerca ambientale – questa relazione viene utilizzata nella stragrande maggioranza delle transazioni ed è fornita da Landmark o Groundsure. A seconda del sistema utilizzato dal solicitor, la relazione fornirà informazioni su eventuali contaminazioni della proprietà o nei dintorni, discariche, industriali passate e presenti, previsioni dettagliate di inondazioni, rischio di gas radon, problemi di stabilità del terreno e alcune altre informazioni correlate

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Ricerche opzionali e specifiche per la località – a volte sono richieste o consigliate ricerche extra a seconda della località o del tipo di proprietà o a causa di particolari preoccupazioni sollevate dall’acquirente.

• Questi potrebbero includere: Ricerche di miniere di stagno in Cornovaglia Ricerche minerarie in varie parti del Regno Unito e Ricerche di salmonella in Cheshire.
• Domande aggiuntive all’ente locale come percorsi pubblici, condutture, zone di attenuazione del rumore, terreni comuni, ecc. Il costo di queste searches sulla proprietà vengono addebitate come extra costi, quindi consigliamo di assicurarsi di includerli nelle spese di compravendita.

Mercato Immobiliare Londra Ricerche Notarili Fase del Finanziamento tramite con mutuo

• In caso di finanziamenti per l’acquisto di un immobile, occorre prirma di tutto assicurarsi di avere il deposito necessario richiesto dalla banca.
• Quando la banca conferma l’emissione del mutuo, il solicitor dell’acquirente ricevera’ la copia con le condizioni e le analizzera’ per vedere se ci sono fatti e discrepanze sulla proprieta’ che la banca dovrebbe conoscere.
• Fase per organizzare l’assicurazione dell’immobile, sopratutto se l’acquisto e’ finanziato tramite mutuo, e’ d’obbligo fornire il documento a prova della copertura assicurativa, prima della firma del contratto preliminare (Exchange). Consigliamo di richiedere i preventivi per ottenere l’assicurazione il prima possibile, senza attendere che lo richieda il solicitor.

Mercato Immobiliare Londra Ricerche Notarili Fase del Preliminare e controllo dei documenti

• Exchange: Firma dei contratti preliminari, il solicitor dell’acquirente riceve la bozza del contratto preliminare dal solicitor del venditore, ed analizza tutti i documenti prima della firma del suo cliente e dovrà prima assicurarsi:
  • Che tutte le Searches e le richieste di informazioni sulll’immobile al legale del venditore siano state esaurite e soddisfacenti.
  • Che eventuali arredi, mobili e le attrezzature incluse nell’acquisto siano quelle che pattuite dalle parti.
  • Che sia stata concordata tra le parti una data per il rogito (Completion),  di solito è da una a quattro settimane dopo lo scambio di contratti, (Exchange) se l’immobile e’ occupato da un inquilino; altrimenti Exchange e Completion, possono avvenire lo stesso giorno.
  • Che il trasferimento del denaro sul conto del solicitor sia avvenuto nei tempi previsti, in tempo per uno scambio dei contratti.
  • L’acquirente potrebbe voler negoziare sull’importo della caparra per la firma dei preliminari, che di solito è il 10% del valore della proprietà. Tuttavia, occorre notare che anche se  si ottiene di pagare sola una parte della caparra pattuita, si resta responsabili per la parte rimanente, se in seguito si rinuncia all’accordo. Pertanto, se si paga un deposito del 5% e si rinuncia all’acquisto della proprietà, non solo si perde il deposito pagato, ma si e’ obbligati legalmente a pagare al venditore la differenza del valore della proprietà.
  • È buona pratica tornare alla proprietà con l’agente immobiliare e compilare l’inventario dei mobili e delle attrezzature, per assicurarsi che tutto ciò per cui si e’ pagato sia ancora nell’immobile e  che la proprieta’ non sia stata danneggiata in alcun modo.

Mercato Immobiliare Londra Ricerche Notarili  Fase dello Scambio dei contratti, Exchange

• E’ una delle fasi più importanti del procedimento di  di compravendita immobiliare. Nel Regno Unito, sono i legali (solicitor) delle parti che si scambiano i contratti in via telematica, in rappresentanza dei rispettivi clienti, inviandoli immediatamente per corriere,
• Se l’acquisto e’ in ‘Chain’ cioe’ il venditore attende la conclusione del contratto di compravendita del suo immobile, per procedere a sua volta con l’aquisto di un altro immobile, il solicitor dell’acquirente rilascerà i documenti solo se le parti coinvolte sono soddisfattie e desiderano procedere. Questo significa che se una  delle parti sii ritira o ritarda, allora tutti nella catena (Chain) vengono bloccati e non possono procedere.
• Una volta che i legali delle parti si sono scambiati i contratti preliminari ‘Exchange’, l’acquirente e’ legalmente vincolato all’acquisto della proprietà; questo significa che:
  • Se l’acquirente non completa l’acquisto dell’immobile, perdera’ la caparra e dovra’  comunque pagare all venditore l’intera caparra.
  • Dopo lo scambio dei preliminari, il venditore non può più accettare un’altra offerta

Mercato Immobiliare Londra Ricerche Notarili Fase Finale della Compravendita Immobiliare nel Regno Unito

• Tra scambio dei contratti (Exchange) e il rogito (Completion), si entra nella fase finale del procedimento di compravendita immobiliare.
• Nel periodo tra l’exchange e la completion, il solicitor dell’acquirente  registra l’interesse della proprietà, il che significa che le scritture della proprietà sono congelate per 30 giorni lavorativi, al fine di permettere all’acquirente di pagare il saldo al venditore e presentare ufficialmente al Catasto (Land Registry) la  domanda di registrazione a nome del nuovo proprietario .
• Il venditore, o l’inquilino lasceranno la proprieta, questo potrebbe avvenire il giorno stesso del rogito.
• Il solicitor dell’acquirente inviera’ al proprio cliente, la Completion Statement, un documento che mostra la cifra finale da pagare, inclusiva di tutte le spese legali, le searches, commissione dell’agenzia, Imposta di Registro etc, che dovrà essere depositata sul conto bancario del giorno prima del rogito.

In caso di mutuo il solicitor, farà richiesta alla banca emittente di trasferire per il prestito ipotecario alla banca del venditore.

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